华润置地和中海，突然曝出多个炸裂信号...

发布日期：2025-06-27 12:47    点击次数：174

前些时间，在上海地产圈有个热度非常高的话题，将两家大家公认的超级房企：

华润置地和中海地产，摆上了PK台。

原因是两家房企都在上海中环，打造了千万级高端项目，一个是中海云邸玖章，另一个是华润参与打造的翡雲悦府。

两家房企的产品力都算是行业顶尖水平，项目能级也差不多，所以也不免被人拿来比较，最终到底谁更胜一筹，每个看客估计心中都有自己的答案。

但有时候，竞争对手，也可以是“合作伙伴”。当这两家难分伯仲的超级房企联手，又将产生怎样的巨大势能？

去年年末，华润置地联合中海拿下了总价近200亿的深圳超级地王，实际上，这也是两家超级房企，首次联手打造这样一个无敌巨量级产品，市场对于这个地王项目的期待度也非常高。

就在前不久，相关设计方案出炉，虽说不是终稿，但一大波反常规的操作，也真的有点大家对于顶豪的想象力。同时从这个项目中，可以窥探到华润置地和中海地产，联手曝出的3个反常规信号。

今天，艳姐就很想聊聊此次华润置地和中海地产的重磅联手，也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。

01

华润置地和中海地产的史诗级合作

艳姐也特地去查了一下，在这个地王项目之前，华润置地 和中海 地产的合 作寥寥无几。

上一次的合作，则要追溯到2019年左右在上海打造的中海云麓里：

该项目是 由中海 地产 和华 润置地联合开发的低密住宅项目。当时对外均价不到5万/㎡，算是刚改型楼盘，又位于势能不算大的浦东航头，所以当时两者的合作，也只能算是“牵牵小手”级的合作。

此后多年，华润置地和中海地产也很少有合作上的交集。

直到去年12月2日，深圳房地产迎来了一次史诗级的时刻！对于华润置地和中海地产来说，也是具有重大战略意义的时刻：

当天，华润置地联手中海地产以总价185.12亿元、楼面价70388元/㎡，成功拿下南山区粤海街道地块，溢价率达到46.3%，刷新深圳涉宅地块成交总价纪录。

该地块位于深圳最核心地段之一，是深圳传统的豪宅区，周边有多个超级豪宅项目以及城市地标，比如深圳湾壹号、深圳湾万象城、深圳人才公园等等。

而且该地块的限高是250米，妥妥的超高层豪宅。关键是地块之上建成的新房不限房价，户型也没有“9070”限制，预计将打造大平层产品，那么最终的价格也是具有太多的想象空间了。

此前已经有消息传出，地块虽由华润置地和中海地产联合竞得，但实际运营操盘方为华润置地，中海地产主要以财务投资为主。

实际上，此前华润置地已经在深圳打造了诸多具有影响力的超级豪宅，比如深圳湾瑞府等项目，部分豪宅价格甚至超过20万/㎡；

而中海地产也在深圳打造了中海·深湾玖序等豪宅项目，产品力也是得到了市场的认可。

整个市场都在期待，两大资深豪宅玩家的史诗级合作，将爆发怎样的势能。

02

一大堆反常规操作

曝出多个炸裂信号

项目案名此前也对外公布——

后海沄玺花园

要知道的是，项目的容积率达到了非常罕见的——

7.59

这其实也是给两家房企提出了一个具有挑战性的课题：

在有限的土地之上，在如此高密度的开发强度下，如何打造出真正震撼市场的产品？

就在前不久，项目相关设计稿出炉，虽非终稿，其设计理念已引发业界极大关注。艳姐在看到下面这张效果图的时候，真的已经感受到，这已经不算是传统意义的豪宅了。

艳姐去仔细看了披露的设计方案，当中有诸多反常规的操作手法。

第一个反常规操作，就是反孤岛效应：

艳姐之前也看了很多顶豪项目，但大多数项目都是城市中的“孤岛”，没有和城市系统产生链接。而此次， 后海沄玺花园却做了大胆突破：

项目打造了东西向连廊，以高线天街链接当地的人才公园与深圳湾文化广场，将项目嵌入到深圳后海的空中连廊系统中，构建了15分钟步行生活圈。

这其实也是华润置地自身的企业基因有关，他本身就具有片区统筹开发能力，更加会运用城市系统思维来打造项目。

第二个反常规操作，则是反单调主义：

一般的超高层项目，往往在底部做一些底商，意思意思就完事了，毕竟关键是上面的住宅卖掉就万事大吉了。

然而此次后海沄玺花园，却打造了复合型极强的超级立体底盘，大家看到下面的图就能理解了，有点类似东京的麻布台之丘的既视感：

超级立体底盘

传统豪宅一般是封闭围合模式，然而此次项目突破了传统豪宅的思维局限，打造“共生街区”：

把原本割裂的商业、公园等各种业态打通，通过步行系统把他们串联起来，最终呈现了丰盈而流动的超级立体街区。

将来漫步在这样的底盘中，可以在上下楼梯来回切换，移步异景，会感受到非常丰富的层次感和多元化的生活业态。

这背后其实要调用大量的规划设计资源，进行各种繁琐的业态统筹和布局。而华润置地和中海地产之前也打造过诸多大型商业业态，完全有能力hold住。

第三个反常规操作，就是反平庸主义：

大家看大多数豪宅社区，每栋楼的设计外貌以及高度都是统一的，而此次后海沄玺花园却做到了每栋楼的定制化，从下图可以看到每栋楼的高度都是不同的。

项目最高楼栋250米于两侧微微抬升，中部塔楼渐次降低，从远处看就真的有种音符的韵律感。

在深圳豪宅市场，玻璃幕墙同质化现象比较严重，此次项目外立面设计也是突破传统：

以“竹境”为意象，采用细密垂直线条，结合玻璃幕墙与金属构件，让外立面更具先锋艺术气质。

还有诸多设计亮点，也有待后续更多设计细节的披露。但艳姐觉得有一点可以肯定的是，此次华润置地和中海地产联合打造的这个创世纪项目，将凝聚华润置地以及中海地产过往所有的超级能力：

尖端设计力、片区统筹力、全业态运营力、超级服务力等一系列的集合。

未来，这个项目也注定将会在国内豪宅发展史上，写下非常重要的一笔。

03

华润置地和中海地产的竞合

说实话，像这种本就是竞争关系的头部房企，联手合作如此氢弹级的项目，真的是非常罕见。

过去很长一段时间，大家都习惯于把华润置地和中海地产进行对比，因为两者都是超级头部央企，都有集团的超级背书，两者融资成本都很低。

关键是又都布局于一线城市以及热点二线城市，所以总有人把他们在同一城市打造的项目进行对比。

比如艳姐身在上海，就深刻感受到了华润置地和中海地产的双峰对峙，也是各有其特色路线：

中海地产给到艳姐非常明显的特点就是爆款豪宅制造机，比如新天地的中海顺昌玖里和徐汇滨江的领邸玖序，都创造了创世纪的销售神话，去年引爆了整个上海豪宅市场；

而华润置地走的则是精品高端住宅路线，在上海的每个作品都非常注重产品品质和细节，在上海开创了华润置地式的品质影响力。

在前不久，在上海战场有个非常火热的话题——

中海云邸玖章以及华润置地参与的翡雲悦府之间的PK。

两者都是位于上海内中环的千万级别项目，产品力其实不分上下，两个项目销售也是比较火爆：云邸玖章一期项目最终认购率约203%；而翡雲悦府目前已经推出了二期项目，认购率都超过了300%。

华润置地和中海地产未来还将继续在上海深耕，两者之间的PK赛估计还是会越来越精彩。

如果放大到整个公司层面，华润置地和中海地产也是各有自己的优势：

比如从销售层面来看，华润置地2024年销售额约2611亿，而中海地产在2024年销售额3106.9亿，中海地产更胜一筹；

但如果从利润层面来看，华润置地在2024年归母净利润约为255.77亿元，毛利率约为21.64%，净利率约为12.08%，盈利能力较强，而且拥有稳定的经营性不动产业务，也是贡献了比较客观的利润；

而中海地产去年归母净利润约为156.4亿，毛利率约为17.70%，净利率约为9.61%，虽然盈利能力也不错，但相对华润置地，还是有一定的上升空间。

实际上，艳姐此前也了解到，华润置地和中海地产，过去几年都是在彼此对标和超越：

在2多年之前，华润置地内部就开始对标当时的“利润王”中海地产，在成本管理、人均效益层面都向中海地产看齐；

也大概是在2、3年前，中海地产也似乎想要在产品层面发力，引入了诸多来自龙湖，万科，旭辉的产品中高管加盟中海地产。

华润置地和中海地产之间，真的可以用“相竞相爱”来形容，既是竞争对手关系，又是互相学习敬佩的对象，此前双方也都进行过多次内部对标学习交流会，双方的员工都汇聚一堂，互通有无。

图片来源：华润置地官微

这些年来，华润置地凭借其在超高利率商业领域的深厚积累和卓越运营能力，实现了加速崛起；而中海地产则频频创造豪宅销售神话，不过也面临着利润下滑的承压。

在如今华润置地强劲的发展势头下，中海地产仍需持续突破自我，升级企业运营打法，才能在激烈的市场竞争中继续保持头部房企优势。

目前市场格局时刻在发生变动，两大房企的竞争态势也将更加复杂多变，也或许未来两家房企会有更多项目、更高维度的合作，也是非常值得期待。

关于今天的文章，您有什么想和艳姐分享，欢迎在文末留言评论，发表您的看法和观点。

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主编：张艳

责编：marl

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